Rekonstrukce x zhodnocení nemovitosti
Ve svém dalším příspěvku bych se rád blíže podíval na vliv provedení rekonstrukcí na cenu nemovitosti. Dnešní otázkou tak je, zda v případě rekonstrukce, za kterou zaplatíte např. 500 000 Kč, se automaticky tržní cena nemovitosti o oněch 500 000 Kč zvýší.
Jak jsem již uváděl dříve, oceňování je velmi komplexní problematikou, na cenu nemovitostí má vliv spousta faktorů a jedním z nich je určitě i pořizovací cena, resp. peníze vložené do koupě a následné údržby nemovitosti včetně provedených rekonstrukcí. Není to však faktor jediný. Výše uvedená úvaha tak většinou neplatí.
Rovněž jsem se již dříve zmínil, že naprosto zásadním faktorem pro cenu nemovitosti je její poloha, a to jak makropoloha (region), tak mikropoloha (umístění v rámci konkrétní obce). Zatímco v atraktivních lokalitách s vysokou poptávkou (v ČR zejména Praha a okolí) se peníze vložené do rekonstrukce zpravidla vrátí, ojediněle dokonce se může stát, že se nemovitost zhodnotí ještě o trochu více, v lokalitách, kde zájem kupujících není tak vysoký, je tomu naopak.
V ekonomicky slabších regionech jako je i ostravsko a okolí, kde působím, je pořizovací cena nemovitosti po jejím snížení vlivem opotřebení (tzv. nákladová cena) zpravidla o několik procent vyšší než cena tržní, tedy náklady na pořízení nemovitosti jsou vyšší než reálná prodejní cena. Výjimkou jsou pouze novostavby, kde developeři vložené peníze chtějí z pochopitelných důvodů se ziskem zpět, anebo nemovitosti, které jsou něčím výjimečné a zvláštní (např. navržené populárním renomovaným architektem). U běžné výstavby však platí výše uvedené, a tedy, že peníze vložené do rekonstrukce starší nemovitosti se při prodeji zpravidla nevrátí, resp. že rekonstrukce nezvýší tržní cenu nemovitosti o částku do ní vloženou v plné míře.
Zatímco cena stavebního materiálu a práce je v celé republice podobná, cena hotových nemovitostí se, zejména díky rozdílům v lokalitě, významně mění. Jen pro ilustraci - dle dostupných statistik ČSÚ byla v roce 2015 průměrná kupní cena bytu v Praze ve výši 47 765 Kč za čtvereční metr, v Ostravě pak 13 488 Kč za čtvereční metr (v současnosti jsou ceny samozřejmě mnohem vyšší, nicméně rozdíly jsou podobné). Rozdíl v ceně běžného bytu o 65 čtverečních metrech byl tedy přibližně 2 228 000 Kč, ale pořizovací cena bytového domu (samozřejmě bez započítání ceny pozemku) byla podobná - stavební materiál a práce dělníků určitě není v Praze více než 3x dražší. Na uvedeném příkladu je tedy vidět, jak moc zvýšená poptávka ovlivňuje ceny nemovitostí a proč v Praze developeři skupují pozemky vhodné pro výstavbu ve velkém a naopak v Ostravě je nových developerských projektů poskrovnu. Do této úvahy samozřejmě není zahrnutý fakt, že bytová výstavba bývá lokálně komplikována administrativními průtahy s vyřizováním všech povolení.
Dalším důvodem, proč rekonstrukce většinou nezvýší tržní cenu nemovitosti o plnou částku, je fakt, že vkus lidí je různý a pokud současný majitel provede rekonstrukci dle svých představ, budoucí majitel může mít představy diametrálně odlišné (např. materiál kuchyňské linky, barva obkladů v koupelně apod.). Takový zájemce pak musí ze svých představ slevit, za to ale očekává přiměřené snížení prodejní ceny.
Obecně tak lze konstatovat, že pokud není poptávka koupě nemovitosti v důsledku atraktivní lokality velmi vysoká, je lepší prodávat nemovitost v původním starším stavu než ji nejprve nákladně rekonstruovat a až poté prodat.
-SE-