Odhad tržní ceny x odhad ceny pro hypotéku

V dnešním příspěvku bych rád ozřejmil, proč se u nemovitostí obvykle liší cena stanovená nezávislým odhadcem a cena stanovená odhadcem zastupujícím banku.

Nejprve je potřeba si říct, kdo vůbec takové ceny stanovuje – odhaduje. Zatímco klasický odhad tržní ceny může udělat jakýkoli odhadce s příslušným živnostenským oprávněním, tak odhad pro účely hypotečního úvěru většinou provádí pouze odhadce či soudní znalec, který má s příslušnou bankou sjednanou smlouvu. Většinou to probíhá tak, že klient přijde do banky s požadavkem na hypoteční úvěr, banka mu nabídne podmínky a v případě, že s nimi klient souhlasí, rozjede se celý schvalovací kolotoč, jehož součástí je mimo jiné také požadavek na odhad ceny nemovitosti, která bude pro úvěr zastavena. Jelikož jde o velké peníze, chce mít banka jistotu, že odhad bude zpracován dle jejích představ a v případě, kdy odhadce udělá chybu, bude po něm moci vzniklou škodu vymáhat (pro tyto účely jsou odhadci většinou pojištěni). Z tohoto důvodu banka většinou neakceptuje odhady vytvořené nesmluvními odhadci, byť jsou sebekvalitnější. A proč se tedy cena zjištěná klasickým odhadem a cena zjištěná pro účely hypotečního řízení může lišit?

Pro klasický odhad existuje doporučený postup, kdy se cena nemovitosti zjišťuje nákladovým, výnosovým a porovnávacím způsobem. Všechny tyto způsoby se provádějí standardními postupy, kterých se odhadci drží a každý z nich ve výsledku indikuje nějakou cenu nemovitosti. Dle charakteru nemovitosti se pak odhadce k jednomu výsledku přikloní, eventuálně může udělat např. vážený průměr. Tyto postupy však nejsou nijak legislativně zakotveny a odhadcům tak nic nepřikazuje držet se toho či onoho postupu. Ono by to ani dost dobře nebylo možné, jelikož každá nemovitost je jedinečná a faktorů, které ovlivňují cenu nemovitosti, je celá spousta (od dopravní dostupnosti až třeba po hlučné sousedy na vedlejším pozemku). Postupy pro ocenění nemovitosti tak nelze nijak paušalizovat. Často je to jen o citu a zkušenostech odhadce (a samozřejmě i o jeho poctivém přístupu).

Naproti tomu bankovní odhadci pracují trochu jinak. Některé banky akceptují standardní postupy odhadců a pak by se ceny příliš lišit neměly. Některé banky však mají své vnitřní předpisy, které přesně říkají, jak mají odhady vypadat a jak má ocenění probíhat (mohou mít například přesně definované srážkové koeficienty za nejčastější závady a problémy nemovitostí). Banka si totiž chce být naprosto jistá, že své peníze dostane zpět v případě, kdy klient nebude schopen hypotéku splácet. Z toho důvodu bývá cena odhadnutá pro účely hypotečního úvěru o několik procent nižší než cena zjištěná klasickým odhadem. Klient banky by se tak při sjednávání hypotéky měl zajímat mj. i o to, jakým způsobem se stanovuje cena zástavní nemovitosti, případně ještě před prvotním kontaktem s bankou nechat zpracovat odhad nezávislým odhadcem a udělat si tak ve věci alespoň trochu konkrétnější představu.

-SE-