Odhad nemovitosti nebo znalecký posudek?

První věc, o které bych se na tomto blogu rád zmínil, je rozdíl mezi znaleckým posudkem a odhadem tržní ceny nemovitosti. Jejich účel je rozdílný a posouzení, zda klient potřebuje jedno či druhé, je tak poměrně zásadní. Takže kudy do toho?

Začnu tím, co zajímá každého. Odhad nemovitosti je o několik desítek procent levnější než znalecký posudek. Pokud Vás zajímá, proč tomu tak je, čtěte dále.

Obecně se dá říci, že vždy, když jsou ve hře státní peníze, tzn. prodávajícím či kupujícím je veřejná instituce (např. obec, škola, pošta apod.) nebo se jedná o účetní evidenci majetků, odpisy apod., je vždy zapotřebí znalecký posudek. Stát hospodaří s penězi nás všech, a proto si vymínil právo oslovit pro ocenění nemovitosti pouze ty osoby, které si pro tuto činnost prostřednictvím soudu jmenoval - to jsou soudní znalci. Tito lidé tak zpracovávají posudky pro výše uvedené účely, při soudních řízeních, v dalších případech, kdy se vypořádává majetek (např. insolvence) a také mohou nabízet své služby na volném trhu běžným zákazníkům. Soudní znalci jsou evidováni příslušnými soudy, jejich seznam je k nahlédnutí v každé soudní budově a mají kulaté razítko a tzv. znaleckou doložku.

Oproti tomu my odhadci můžeme zpracovávat pouze odhady pro fyzické a právnické osoby na volném trhu. Rozhodně to však neznamená, že oceňování méně rozumíme nebo že naše odhady mají nižší vypovídací schopnost. Soudy ani veřejné instituce však naše posudky nemohou akceptovat. Pokud tedy klient potřebuje znát cenu své nemovitosti, je pro něj naprosto zásadní odpovědět si na otázku, zda odhad potřebuje kvůli kontaktu s nějakou státní institucí. Pokud nikoli, je pro ocenění naprosto postačující tržní ocenění zpracované odhadcem. Nejčastějšími případy, kdy se zpracovává tržní ocenění (a kdy tedy my odhadci můžeme pomoci) jsou následující:

•  převod vlastnictví nemovitosti (koupě, prodej),
•  ověření nabízené ceny, např. při prodeji přes realitní kancelář,
•  příprava na úvěrové řízení u bank,
•  vypořádání spoluvlastnických podílů mimosoudní cestou,
•  dědické řízení,
•  ocenění věcných břemen,
•  odhady pro vlastní potřebu klienta.

A v čem se liší znalecký posudek a odhad tržní ceny? Státní instituce může zajímat tzv. administrativní cena nemovitosti (někdy též nazývaná úřední). Ta se stanovuje zákonem stanoveným postupem. Laicky řečeno, existují vzorečky a tabulky, na základě kterých se nemovitost ocení. To znamená, že pokud by dva znalci zpracovávali posudek na jednu nemovitost, musí dojít ke stejnému nebo velmi podobnému výsledku. Takto určená cena však většinou má jen málo společného s cenou, za kterou by bylo možné nemovitost na trhu reálně prodat. Vzhledem k tomu, že postup včetně všech koeficientů je dán vyhláškou Ministerstva financí a počet koeficientů je omezený, nedokáže podobný postup dost dobře reagovat na veškeré cenotvorné faktory (např. dopravní obslužnost, dálnice pod okny nebo třeba hlučné sousedy v domě). Taková cena je tak pro klienta, který chce koupit či prodat nemovitost, zcela nepoužitelná.

Naproti tomu tržní ocenění není svázáno přesným legislativním postupem a odhadce tak má v podstatě neomezené možnosti reagovat na všechny vlivy a cenotvorné faktory, které zjistí jednak z dostupných podkladů a jednak z místního šetření (fyzické obhlídky nemovitosti). Zde je však nebezpečí, že odhadce některé vlivy vůbec neidentifikuje, popř. některé zbytečně podhodnotí nebo přecení. Dva odhady téže nemovitosti tak můžou vyjít rozdílně - uvádí se, že přijatelné rozmezí výsledků dvou odhadů téže nemovitosti je do 15%, je-li odchylka vyšší, zpravidla se jeden z odhadců dopustil chyby.

V této souvislosti je potřeba doplnit, že odhad tržní ceny mohou samozřejmě zpracovávat i soudní znalci.

Fyzicky se pak tržní ocenění zpracované soudním znalcem a odhadcem liší pouze v tom, že znalecký posudek je opatřen kulatým razítkem a znaleckou doložkou (tržní ocenění je samozřejmě opatřeno razítkem odhadce, toto však není kulaté se státním znakem), vše ostatní je prakticky stejné, dokonce se může stát, že odhad je pečlivější a propracovanější než některé znalecké posudky.

Velkou výhodou tržního ocenění je pak fakt, že je výrazně levnější než znalecký posudek - jedná se zhruba o 20 - 50% snížení.

Samozřejmě je plným právem klienta zvolit si, zda pro ocenění využije služeb odhadce či soudního znalce, nicméně pokud to nevyžaduje povaha věci, je znalecký posudek zcela zbytečný a nepřiměřeně drahý.

-SE-