Odhad ceny nemovitosti nebo znalecký posudek?

První věc, na kterou bych rád poukázal je rozdíl mezi znaleckým posudkem a tržním odhadem ceny nemovitosti. Jejich účel je rozdílný a znalost, jestli potřebuji jedno či druhé je pro každého zájemce o ocenění naprosto klíčová a zásadní. Takže kudy do toho?

Obecně se dá říci, že vždy, když jsou ve hře státní peníze, tzn. prodávajícím či kupujícím je veřejná instituce (např. obec, škola, pošta apod.) nebo se jedná o účetní evidenci majetků, odpisy, daně apod. (na daně se však podíváme podrobněji později), je vždy zapotřebí znalecký posudek. Stát hospodaří s penězi nás všech, a proto si vymínil právo oslovit pro ocenění nemovitosti pouze ty osoby, které si pro tuto činnost prostřednictvím soudu jmenoval - to jsou soudní znalci. Tito lidé tak zpracovávají posudky jednak pro výše uvedené účely, jednak při soudních řízeních, ve kterých se vypořádává majetek (např. rozvod manželství) a jednak také mohou nabízet své služby na volném trhu běžným občanům.

Oproti tomu odhadci mohou zpracovávat pouze odhady pro fyzické a právnické osoby na volném trhu. Soudy ani veřejné instituce jejich posudky nemohou akceptovat. Pokud tedy klient potřebuje znát cenu své nemovitosti je pro něj naprosto zásadní odpovědět si na otázku zda odhad potřebuje kvůli kontaktu s nějakou státní institucí. Pokud nikoli je pro ocenění naprosto postačující tržní ocenění zpracované odhadcem. Nejčastějšími případy, kdy se zpracovává tržní ocenění jsou následující:

•  převod vlastnictví nemovitosti (koupě, prodej),
•  ověření nabízené ceny, např. při prodeji přes realitní kancelář,
•  příprava na úvěrové řízení u bank,
•  vypořádání spoluvlastnických podílů mimosoudní cestou,
•  dědické řízení,
•  ocenění věcných břemen,
•  odhady pro vlastní potřebu klienta.

A v čem se liší znalecký posudek a odhad tržní ceny? Státní instituce většinou zajímá tzv. administrativní (někdy též nazývaná účetní) hodnota nemovitosti. Ta se stanovuje zákonem stanoveným postupem. Laicky řečeno, existují vzorečky a tabulky, na základě kterých se stanovuje cena. To znamená, že pokud by dva znalci zpracovávali posudek na jednu nemovitost, musí dojít ke stejnému nebo velmi podobnému výsledku. Takto určená cena však nemá nic společného s cenou, za kterou by bylo možné nemovitost na trhu reálně prodat. Vzhledem k tomu, že postup včetně všech koeficientů je dán vyhláškou ministerstva financí a počet koeficientů je omezený, nedokáže podobný postup dost dobře reagovat na veškeré cenotvorné faktory (např. dopravní obslužnost). Taková cena je tak pro klienta, který chce koupit či prodat nemovitost zcela nepoužitelná.

Naproti tomu tržní ocenění není svázáno přesným legislativním postupem a odhadce tak má v podstatě neomezené možnosti reagovat na všechny vlivy a cenotvorné faktory, které zjistí jednak z dostupných podkladů a jednak z místního šetření (fyzické obhlídky nemovitosti). Zde je však nebezpečí, že odhadce některé vlivy vůbec neidentifikuje, popř. některé zbytečně podhodnotí nebo přecení. To je pak problém některých nekvalitních odhadců, kteří provedou pouze povrchní průzkum a následně cenu "střelí od boku". Pak se mohou dva odhady dvou odhadců na stejnou nemovitost naprosto diametrálně lišit. V případě kvalitních odhadů by hypotetický rozdíl měl být maximálně 10 - 15%. V této souvislosti je potřeba doplnit, že odhad tržní ceny mohou samozřejmě zpracovávat i soudní znalci.

Fyzicky se pak tržní ocenění zpracované soudním znalcem a odhadcem liší pouze v tom, že znalecký posudek je opatřen kulatým razítkem a znaleckou doložkou, vše ostatní je prakticky stejné, dokonce se nezřídka stává, že odhad je pečlivější a propracovanější než některé znalecké posudky. Osobně jsem viděl několik desítek znaleckých posudků a musím říct, že jako odhadce bych se styděl něco takového klientovi odevzdat a požadovat za to odměnu.

Velkou výhodou tržního ocenění je pak fakt, že je výrazně levnější než znalecký posudek - jedná se o 20 - 50% snížení.

Samozřejmě je plně v kompetenci klienta zvolit si, zda pro ocenění využije služeb odhadce či soudního znalce, nicméně pokud to nevyžaduje povaha věci, je znalecký posudek zcela zbytečný a nepřiměřeně drahý.

Osobně poskytuji služby jako odhadce, soudním znalcem nejsem.

-SE-