Mohou mít dva sousední pozemky diametrálně odlišnou cenu?
Dnes se opět vrátím k problematice oceňování pozemků. K napsání dnešního příspěvku mne inspirovala situace, se kterou jsem se nedávno setkal. Klient požadoval ocenění svého rodinného domu s pozemkem a zároveň pozemku sousedního s tím, že by ho od souseda rád odkoupil.
Pozemek rodinného domu byl standardním stavebním pozemkem, sousední pozemek byl zemědělský s věcným břemenem vedení plynovodu a jeho tržní cena byla cca 20x nižší než v případě stavebního pozemku klienta. Jak je to možné?
Už jsem zde uváděl, že o ceně čehokoli, nemovitosti nevyjímaje, rozhoduje zejména vztah nabídky a poptávky. Nabídka je v případě nemovitostí relativně stálá, zatímco poptávka silně diferencovaná. V případě pozemků je poptávka významně ovlivněná lokalitou, ať už z pohledu regionálního či lokálního. U pozemků však existuje ještě jeden významný faktor, který jeho cenu zásadně ovlivňuje, a to jsou možnosti jeho využití. Jinou cenu bude mít pozemek uprostřed lesů, jinou cenu bude mít pozemek využitelný pouze pro pěstování brambor, jinou cenu bude mít pozemek pro průmyslovou výstavbu a jinou cenu bude mít pozemek pro rezidenční (tedy obytnou) výstavbu. O možnostech využití konkrétního pozemku rozhoduje zejména územně plánovací dokumentace, v největší míře pak územní plán. Ten každému pozemku stanovuje jeho funkční využití a ve své textové části pak vymezuje pravidla, co se na pozemku konkrétního typu může a nemůže - např. v plochách individuálního bydlení může být uvedeno, že pozemky slouží výstavbě rodinných domů s max. dvěma nadzemními podlažími, související dopravní a technické infrastruktury a doplňující občanské vybavenosti (např. obchod) do maximální zastavěné plochy 1000 m2; v plochách označovaných jako zemědělské je pak výstavba zpravidla zcela vyloučena. A to byl případ i na začátku uvedeného příkladu.
Zatímco stavební pozemek mohl být využitý jak k zemědělské činnosti, tak k výstavbě rodinného domu, tak třeba i k výstavbě drobného objektu občanského vybavení, sousední pozemek se dal využít pouze k zemědělství, a to ještě omezeně v důsledku podzemního vedení plynovodu. Je tak jasné, že v případě hypotetického prodeje obou pozemků bude po tom stavebním vysoká poptávka - bude jej chtít koupit spoustu lidí, u vedlejšího zemědělského pozemku bude poptávka minimální - možná by o koupi uvažovalo několik v nejbližším okolí hospodařících osob. Z této skutečnosti také pramení naprosto diametrálně odlišná cena pozemků, byť mají tyto společnou hranici.
Územní plán je tak při ocenění a následném prodeji pozemků důležitým vodítkem, které ovlivní prodejní cenu naprosto zásadně. Vzhledem k tomu, že o změnách v územním plánu rozhoduje zastupitelstvo dané obce, byly v minulosti zaznamenány případy, kdy člen zastupitelstva koupil zemědělskou půdu za pár tisíc, následně inicioval změnu územního plánu, ze zemědělské půdy se staly stavební pozemky a onen zastupitel je pak rozprodal za několikanásobně vyšší cenu s čistým ziskem klidně v řádu milionů. Toto již dnes díky platným právním předpisům není možné, nicméně uvedené dobře ilustruje, jak územní plán naprosto zásadním způsobem ovlivňuje cenu pozemků.
-SE-