Odhady a internet

Mnoho lidí se při prodeji či jiném majetkovém nakládání s nemovitostmi spoléhá pouze na služby realitních kanceláří popř. informací zjištěných z internetu. Je ale takový přístup zcela racionální? Internet je výborná věc, která lidem velmi zjednodušuje život. Lze si přečíst novinky ve světovém dění, zjistit sportovní výsledky, koupit lístky do kina nebo objednat večeři, a to vše bez toho, abychom museli vstát od stolu. Ale jak je to s oceňováním nemovitostí?

Jak jsem již napsal několikrát, každá nemovitost je jedinečná a o její ceně rozhoduje velká spousta faktorů. V případě bytů je to kromě velikosti a stavu bytu také podlaží a výhled z bytu, součásti společných prostorů, parkovací možnosti, kvalita okolí, dostupnost občanské vybavenosti, celkový stav bytového domu apod. U rodinných domů je pak nezbytné posoudit také možnosti příjezdu, velikost a orientaci pozemku, další stavby na pozemku (hospodářské budovy, garáže, oplocení, zpevněné plochy), dostupnost občanské vybavenosti atd. V případě jiných staveb je pak situace ještě složitější. Všechny tyto faktory není laik schopen posoudit ani na základě několikadenního průzkumu internetu a všech jeho zákoutí, a proto se racionálně smýšlející člověk, který na prodeji své nemovitosti nechce prodělat, bez odhadce neobejde.

Stejně tak je z mého pohledu nelogické spoléhat se na služby společností, které nabízejí odhad nemovitosti na základě klientem zaslaných fotografií, popř. i bez nich, a to zcela on-line bez návštěvy nemovitosti. Tyto služby jsou většinou výrazně levnější, někdy i zcela zdarma. V žádném případě nechci zpochybňovat kvalifikaci, či zkušenosti lidí, kteří za podobnými projekty stojí, ale dle mého názoru nelze udělat kvalitní odhad bez osobní návštěvy nemovitosti a tyto on-line odhady se mohou od skutečné tržní ceny poměrně zásadně lišit.

Jen pro ilustraci - ze zájmu jsem zkusil provést takové on-line ocenění u jednoho rodinného domu, který jsem oceňoval. Výsledek mého ocenění byl 3 650 000 Kč, dle on-line srovnávače 2 870 000 Kč. Dům se pak skutečně prodal za 3 600 000 Kč. Pokud by se tedy klient spolehnul na služby on-line nástroje, ušetřil by 4 000 Kč za odhad, ale na prodeji prodělal 730 000 Kč, celková bilance by tak byla -726 000 Kč. Vzhledem k tomu, že online srovnávače nefungují bez zadání osobních údajů, jsou pak většinou tyto údaje dále předány partnerské realitní kanceláři, která začne klienta bombardovat telefonáty. Některé realitní kanceláře pak své "umění" podpoří ještě zhruba následujícím sdělením: "Váš dům má cenu 2 870 000 Kč, ale my jsme tak šikovní a schopní, takže Vám ho prodáme za 3 100 000 Kč, a vy na tom ještě krásně vyděláte." Výsledek? Obalamucený klient s pocitem "výdělku", realitní kancelář s pěknou provizí a celková reálná ztráta klienta cca 500 000 Kč. Často se setkávám s tím, že se realitní kanceláře snaží vnutit klientovi spíše nižší cenu, aby se nemovitost prodala co nejrychleji a kancelář co nejrychleji dostala provizi. I při prodeji přes RK je tak velmi vhodné nechat si zpracovat odhad a mít informaci o ceně nemovitosti od dvou na sobě nezávislých zdrojů, pak lze mít poměrně jistotu, že se nemovitost prodává za nejvýhodnější cenu. Znovu ale zdůrazňuji, že hovořím obecně a i mezi realitními kancelářemi se jistě najdou takové, které takové praktiky nepoužívají.

Výše uvedené mohu doložit na dalším skutečném příkladu. Podotýkám, že veškeré informace o dále uvedeném případu mám pouze ze zveřejněného inzerátu a přiložených fotografií a neznám pozadí transakce.

Nedávno jsem byl v roli poptávajícího většího třípokojového bytu v Ostravě - Porubě. Jednoho nedělního večera byla zveřejněna nabídka na prodej bytu, který se mi líbil, za cenu 1 800 000 Kč. Podle mého názoru byla cena vzhledem ke stavu bytu a jeho velikosti velmi nízká. V pondělí ráno jsem tedy zatelefonoval do realitní kanceláře abych si domluvil prohlídku - dohodli jsme se na úterním odpoledni. Než jsem se na prohlídku dostal, zatelefonoval mi pan makléř s tím, že na prohlídce byl přede mnou jiný zájemce, který okamžitě podepsal rezervační smlouvu a nabídka tak již není aktuální. Mimo to mi sdělil, že během jednoho dne volalo cca 30 zájemců. Byt se tak prodal za necelé dva dny. Vzhledem k takto extrémně vysoké poptávce je jasné, že cena byla opravdu podhodnocena, dle mého názoru mohla být reálná prodejí cena cca 2 300 000 Kč. Pokud by si tak vlastník před prodejem nechal udělat nezávislý odhad, který by mu tuto informaci poskytl, mohl mít dnes navíc nový automobil.

I když tedy má klient rámcovou představu o ceně nemovitosti na základě internetových nabídek či on-line srovnávačů, i když mu prodejní cenu nastaví realitní kancelář, i přesto je více než vhodné nechat posoudit tržní cenu nemovitosti kvalifikovaným odhadcem - ten je zcela nezávislý, v prodeji nemovitosti není nijak zainteresovaný a dívá se na věc zcela objektivně. Vždy je potřeba si uvědomit, že při majetkovém nakládání s nemovitostmi jde o statisíce či miliony a jen nepatrné zvýšení návrhu tržní či prodejní ceny se následně v celku promítne minimálně v řádu desetitisíců. Peníze za zpracování odhadu se tak klientovi mohou několikanásobně vrátit.

-SE-