Koupil jsem nemovitost a mám zaplatit daň, co teď?

Dnes bych rád rozebral problematiku platby daně z nabytí nemovitých věcí. Je to věc, se kterou se jako odhadce potkávám poměrně často, ale bohužel ze své pozice mohu v takovém případě pomoci klientovi jen velmi zřídka. Jak tedy postupovat a vše vyřídit správně?

Nejprve je potřeba si říci, kdo daň platí. Do 1. 11. 2016 platilo, že povinnost zaplatit daň ležela na prodávajícím a kupující byl ručitelem, od uvedeného data je tato povinnost vždy a bez výjimky na kupujícím. Toto opatření mělo vést mj. k tomu, že se měly snížit ceny nemovitostí o cca 4% (nebylo nutné promítat daň do kupní ceny). Vzhledem k tomu, že celkem podrobně sleduji vývoj trhu nemovitostí a dosahované ceny, troufnu si tvrdit, že k ničemu takovému nedošlo, naopak ceny stále rostou.

Kdo platí už tedy víme a teď k tomu, v jakých případech je potřeba daň zaplatit. Tuto problematiku řeší aktuálně platné zákonné opatření senátu 340/2013 Sb. o dani z nabytí nemovitých věcí. Zde je uvedeno, že daň se týká pouze úplatných převodů. To znamená, že pokud jste nemovitost dostali darem nebo ji zdědili, daň se Vás netýká (neplatí se ani darovací či dědická daň). Stejně tak není třeba platit daň v případě, že předmětem koupě je bytová jednotka nebo rodinný dům se standardním příslušenstvím, a to v případě, že od počátku užívání nemovitosti nebo jejího dokončení (podle toho, co nastalo dříve) neuběhlo ještě více než pět let a zároveň se jedná o první převod vlastnictví - typicky pokud kupujete novostavbu od developera. Poslední výjimkou je převod vlastnictví družstevního bytu. Zde si totiž nový vlastník nekupuje byt jako takový (byt nepřechází do jeho vlastnictví), ale pouze podíl v družstvu, který je spojený s užíváním části družstevního majetku, resp. konkrétního bytu. Kupující tak de facto nekupuje nemovitost a nemusí tudíž platit daň. Ve všech ostatních případech úplatného převedení nemovitosti je nutné daň zaplatit. Při jakýchkoli pochybnostech je nejlepší jít se zeptat přímo na místně příslušný finanční úřad.

Pro výpočet samotné výše daně z nabytí nemovitých věcí je nutné znát dvě ceny. Jednak cenu kupní, která je uvedena v kupní smlouvě, a jednak tzv. směrnou hodnotu nemovitosti. Tuto směrnou hodnotu určuje finanční úřad na základě údajů, které mu kupující sdělí. Pro tyto účely existují daňové formuláře, které kupující vyplní, odnese na finanční úřad a ten následně stanoví směrnou hodnotu. Tyto formuláře je možné stáhnout na adrese www.financnisprava.cz, a to dokonce v interaktivní podobě, tzn. je možné si je stáhnout, vyplnit v počítači a následně jen vytisknout a odnést na finanční úřad, případně je možné formuláře v papírové podobě převzít přímo na úřadě a vyplnit je klasicky ručně. Všechny údaje, které jsou pro vyplnění třeba, by měly vyplývat z kupní smlouvy popř. z odhadu či znaleckého posudku, který byl zpracován před prodejem nemovitosti (pokud tedy byl vůbec zpracován).

Sazba daně je vždy 4% z tzv. daňového základu, kterým je buď kupní cena v plné výši nebo 75% směrné hodnoty. Rozhoduje se dle toho, která hodnota je vyšší. (Příklad: Koupím byt za 1 200 000 Kč, směrná hodnota vyjde na 1 400 000 Kč. Tři čtvrtiny ze směrné hodnoty je 1 050 000 Kč, což je méně než cena kupní, daň tedy zaplatím ze základu 1 200 000 Kč, a to ve výši 4%. Celková vyměřená daň tak bude 48 000 Kč).

V případě, že směrná hodnota vyjde příliš vysoká a poplatník (kupující) má pocit, že cena nemovitosti tak vysoká není, je oprávněn nechat si zpracovat znalecký posudek. Vzhledem k tomu, že daně jsou příjmem státu, jedná se v tomto případě o veřejné peníze a je tedy nutný znalecký posudek soudního znalce. My odhadci nejsme oprávněni se v této věci vyjadřovat. Nicméně z předchozího vyplývá, že zpracování znaleckého posudku je u běžných nemovitostí PRÁVEM každého poplatníka, nikoli jeho POVINNOSTÍ. Pouze u některých velmi specifických typů nemovitostí (třeba čistírna odpadních vod) není možné cenu určit směrnou hodnotu a zde se kupující znaleckému posudku nevyhne. V případě, že se zpracovává znalecký posudek, je poplatník oprávněn si náklady na jeho pořízení odečíst ze základu daně (pokud bych tedy na byt ve výše uvedeném příkladu nechal zpracovat znalecký posudek za 5000 Kč, neplatil bych daň z 1 200 000 Kč, ale z 1 195 000 a na dani bych tak ušetřil celých 200 Kč).

Daň je nutno zaplatit nejpozději do konce třetího kalendářního měsíce, který následuje po měsíci, kdy k prodeji došlo. (Příklad: Byt jsem koupil 1. června, daň tedy musím zaplatit nejpozději 30. září). Poslední den už však musí mít finanční úřad peníze na svém účtu jinak hrozí sankce.

Pokud bych tedy měl shrnout postup při platbě daně z nabytí nemovitosti, doporučuji navštívit stránku financnisprava.cz, zde stáhnout formulář přiznání k dani a příslušnou přílohu dle toho, jaká nemovitost byla předmětem koupě. Dále vše v klidu vyplnit, přiložit kupní smlouvu, eventuálně výpis z katastru nemovitostí a vše odnést na místně příslušný (podle katastru koupené nemovitosti nikoli podle trvalého bydliště) finanční úřad. A teprve ve chvíli, kdy bude úřad vyžadovat nepřiměřeně vysokou částku začít hledat soudního znalce a nechat zpracovat znalecký posudek.

-SE-