Jak vybrat správného odhadce?

V dnešním příspěvku bych se rád věnoval tomu, jak si zvolit odhadce, který bude odpovídat Vašim potřebám a udělá vše ke spokojenosti obou stran. Na svém blogu bych asi měl napsat, že nejlepším odhadcem jsem já a kdo si mě vybere, neprohloupí. Ale to by bylo příliš alibistické. Takže se na to pojďme podívat v obecnější rovině. Rád bych ještě předeslal, že vše, co je zde uvedeno reprezentuje čistě můj osobní názor, klidně je možné, že se na to někdo z kolegů dívá jinak.

Nejprve je potřeba si zodpovědět otázku, zda klient potřebujete jen odhad tržní ceny či je nutný znalecký posudek - viz minulý příspěvek. Pak bude hledat buď odhadce nebo soudního znalce. Já patřím do skupiny odhadců, proto se budu věnovat jim, nicméně i u soudních znalců by měl být postup obdobný. Jak ale najít toho správného člověka?

Nejlepší je, pokud už Vaši příbuzní či známí mají s někým z nás pozitivní zkušenost a konkrétního člověka Vám doporučí. Vždy říkám, že spokojený klient je nejlepší reklama. Pokud nikoho takového ve svém okolí nemáte, osobně příliš nedoporučuji hledat reference na internetu a v různých diskuzích. Internet je skvělá věc, ale dává uživatelům prakticky neomezenou anonymitu a příspěvky mohou být velmi neobjektivní, např. v rámci konkurenčního boje může jeden odhadce záměrně a nepodloženě pomlouvat druhého nebo si naopak člověk sám na sebe může psát vynikající komentáře. Raději bych doporučil sledovat formu jejich prezentace, popř. styl vystupování třeba na internetu nebo při telefonickém hovoru. A co by Vám měl odhadce ideálně nabídnout?

Nejprve bych se rád pozastavil nad odhadci a společnostmi, které nabízejí zpracování odhadu na základě zaslaných fotografií nebo klidně i bez nich a nepřijedou se na oceňovanou nemovitost osobně podívat. Zjistit správnou tržní cenu z několika fotografií popř. pouze dle rámcového popisu klienta podle mého názoru absolutně nelze. Klient je v drtivé většině případů laik, neví na co se má soustředit, co fotit či v popisu zdůraznit a spousta cenotvorných faktorů tak může uniknout. Navíc stav okolí, který rovněž cenu ovlivňuje, se z fotek nemovitosti opravdu nepozná. Stejně tak klient povětšinou není schopen určit správně podlahovou plochu nemovitosti, která má na ocenění zcela zásadní vliv. Změřit délku a šířku místnosti asi není problém, ale co výklenky, plocha pod zastavěnými skříněmi, balkony, sklepy, podíl na společných prostorech apod.? To jsou věci, které klient zpravidla není schopen zcela přesně identifikovat a osobní prohlídka kvalifikovaným odhadcem je tak naprosto klíčová a nezbytná. Odhad jen podle fotek či online sice může být levnější, ale s přesností má pouze pramálo společného, Klient takto ušetří pár tisíc za odhad, ale klidně může prodělat desítky i stovky tisíc při nákupu či prodeji nemovitosti.

Odhadce by Vám měl ihned při prvním kontaktu nabídnout termín místního šetření, já se snažím jej nabídnout nejpozději do jednoho týdne. Neustálé odkládání určitě není známkou kvalitního odborníka. Dále by měl odhadce ihned sdělit přibližnou cenu za odhad. Přesná cena se stanovuje až při místním šetření, nicméně každý odhadce jistě má o své práci přehled a ví, zda např. bytové jednotky oceňuje přibližně za dva nebo za pět tisíc korun. Omluvy typu "Cenu Vám řeknu až to uvidím." určitě, dle mého názoru, nejsou na místě s jedinou výjimkou, a to pokud se jedná o velmi specifickou nemovitost (např. rozsáhlý průmyslový areál, zámek, kostel apod.), tam je prakticky nemožné předběžnou cenu za odhad stanovit po telefonu. Pokud odhadce při prvním kontaktu nemůže nabídnout termín místního šetření či nesdělí přibližnou cenu odhadu, měl by klient zpozornět.

Na místí šetření by se měl odhadce určitě dostavit včas (přesnost je přece výsada králů). Měl by se chovat slušně a nenuceně a v každém případě by se měl podívat do všech prostorů nemovitosti jak zvenku, tak zevnitř a pořídit podrobnou fotodokumentaci se zápisem. V průběhu místního šetření by se odhadce v žádném případě neměl vyjadřovat k ceně nemovitosti, při místním šetření odhadce teprve sbírá informace o nemovitosti, které následně analyzuje a podle kterých určí cenu. (Malá vsuvka: Před několika lety jedna má příbuzná potřebovala odhad ceny rodinného domu a když se odhadce dostavil, první, co pronesl bylo: "Tak co paninko, kolik potřebujete, aby to vyšlo?". Takový člověk by ve mě osobně asi důvěru nevzbudil). Pamatujte, že dokud nemáte podepsánu objednávku, můžete odhadce odmítnout, i když už Vám třeba už chodí po zahradě.

Na konci místního šetření by Vám měl odhadce sdělit konečnou cenu za odhad, popř. podepsat objednávku a sdělit, za jak dlouho bude odhad hotový. Pokud se nejedná o extrémně složitou nemovitost, nemělo by zpracování trvat déle než pět pracovních dní. V dohodnutý termín by měl odhadce klientovi zavolat, sdělit mu výsledek ocenění a následně se s ním znova osobně sejít a celý odhad mu podrobně vysvětlit tak, aby klient nedostal jen změť nic neříkajících čísel a tabulek, ale přesně věděl, jakým způsobem se k výsledku došlo.

Pokud odhadce vše výše uvedené splní, zaslouží si svou odměnu i další doporučení. Všem přeji šťastnou ruku při výběru správného odhadce. Brzy opět nashledanou.

-SE-