Jak se oceňují nemovitosti?
Spoustu lidí zajímá, jak vlastně odhadce dokáže dojít k ceně nemovitosti. Na první pohled to může být složité a „vědecké“, nicméně postupy jsou poměrně logické a zřejmé. Nemovitost by se vždy měla ocenit třemi základními oceňovacími metodami – nákladovou, porovnávací a výnosovou.
Nákladová metoda zkoumá náklady, které by byly zapotřebí k pořízení obdobné nemovitosti – stavební materiál, práce dělníků apod. Tato metoda pracuje se základními mírami nemovitosti (obestavěný prostor, zastavěná plocha, délka liniových staveb apod.), kdy k těmto charakteristikám lze přiřadit tzv. jednotkové ceny, tedy ceny, za které je možno pořídit např. 1m3 konkrétního typu rodinného domu. Tyto statistiky vycházejí z reálně dosažených cen skutečných objektů, které jsou přepočítány na požadované jednotky. Statistiky však uvádějí cenu novostaveb. Ve většině případů není předmětem ocenění novostavba a statistické ceny se tak ponižují o tzv. opotřebení. To je dáno poměrem mezi stářím konstrukce a její další životností. Výsledkem tohoto ocenění je pak tzv. nákladová cena neboli věcná hodnota nemovitosti.
Metoda porovnávací pak oceňovanou nemovitost porovnává s jinými konkurenčními v dané oblasti, které jsou co nejpodobnější. Nejpřesnějšího výsledku je možné dosáhnout při porovnání s reálně prodanými objekty. Existují různé databáze skutečně prodaných nemovitostí, do kterých mohou odhadci nahlédnout a na základě vybraných vzorků odhadovat cenu posuzované nemovitosti. Žádné dvě nemovitosti nejsou stejné, a proto je potřeba vybrané vzorky s oceňovanou nemovitostí k sobě přiblížit na základě zvolených koeficientů. Vzorky je možné vybrat i z aktuálně nabízených nemovitostí, jejichž inzerce je volně dostupná, zde je však většinou potřeba nabízené ceny upravit. Jde o to, že inzerovaná cena je málokdy skutečnou cenou prodejní. V nabízených cenách jsou často zahrnuté provize realitních kanceláří, případně může být nabízená cena přemrštěnou představou současného majitele. Z ceny vzorků v realitní inzerci se tak pro potřeby ocenění standardně stahuje cca 10 – 15 %.
Poslední metodou je metoda výnosová, která se na nemovitost dívá jako na investici s potenciálním ziskem. Tím je v tomto případě výnos z případného pronájmu snížený o náklady spojené s vlastnictvím nemovitosti (daň z nemovitosti, opravy apod.). Čistý výnos je pak upravován mírou kapitalizace (laicky řečeno úroková míra, kterou člověk očekává při investici do konkrétní nemovitosti). Otázka je pak postavena vlastně tak, že je znám čistý potenciální výnos, míra kapitalizace („úroková míra“) a odhadce počítá, kolik peněz si investor může dovolit vložit do oceňované nemovitosti, aby mu přinášela zisk s uvedeným úrokem.
Na konci ocenění pak odhadce dostane tři výsledky, které může zprůměrovat, eventuálně se k jednomu z nich přiklonit. V současnosti již převažuje názor, který favorizuje právě přiklonění se k jednomu z výsledků s tím, že pokud nemovitost slouží převážně vlastní potřebě majitele (např. rodinný dům), měl by se odhadce přiklonit k výsledku porovnávací metody, v případě komerčních objektů, jejichž primárním účelem je přinášet svému majiteli zisk, rozhoduje o ceně především výsledek výnosové metody, u velmi specifických staveb, které nejsou standardně obchodovány (např. kostel) je možno se přiklonit k výsledku nákladové metody.
-SE-