Co vše má vliv na cenu nemovitosti?

Ocenit nemovitost je věc poměrně složitá vyžadující komplexní znalosti. Nicméně je jasné, že některé faktory ovlivňují cenu nemovitosti prakticky ve všech případech. Na co by se tedy odhadce měl zaměřit?

Čistě obecně ekonomicky vzato o ceně čehokoli na volném trhu rozhoduje vztah nabídky a poptávky. S rostoucí nabídkou cena zboží či služby klesá, u poptávky je tomu naopak. Tam, kde se nabídka a poptávka střetnou, leži tzv. rovnovážná cena, kterou jsou ochotni akceptovat jak prodávající tak kupující. A jak si to může člověk představit ve vztahu k nemovitostem? Pokud bude nemovitostí na trhu hodně a nikdo je nebude chtít kupovat, jejich cena bude pochopitelně klesat. Ale lze se na to podívat i z opačné strany.

Pokud pan Votruba bude prodávat svůj pozemek s rodinným domem za 10 000 Kč, bude mít teoreticky do několika minut přede dveřmi frontu zájemců, kteří budou chtít jeho nemovitost koupit. Čím bude cena vyšší, tím se bude hypotetická fronta zájemců postupně zkracovat. Úkolem odhadce je stanovit takovou cenu, při které v obrazné frontě zůstane pouze jeden jediný člověk, který bude ochotný nemovitost za stanovenou cenu koupit (tzn. půjde o maximální prodejní cenu, za kterou je reálné nemovitost prodat). Úkolem realitní inzerce a potažmo i realitních kanceláří je pak onoho jediného člověka najít a následně může pan Votruba zrealizovat obchod, při kterém bude spokojený jak on, jelikož za nemovitost dostane maximální možnou cenu, tak i nalezený kupující, jelikož se stane majitelem nemovitosti za cenu, kterou je ochoten akceptovat. Pokud bude nabízená cena nižší, bude okruh poptávajících větší (vytvoří se delší fronta), prodávající sice snáze najde kupujícího, obchod pravděpodobně proběhne rychleji, ale pan Votruba přijde o peníze, protože po světě bude chodit někdo, kdo by byl ochotný za nemovitost zaplatit více. Pokud bude naopak nabízená cena příliš vysoká, nenajde se na trhu nikdo, kdo by byl ochotný nemovitost koupit, i kdyby se reklama na její prodej vysílala v televizi v hlavním vysílacím čase. A co tedy tuto hraniční cenu ovlivňuje?

To, že na cenu nemovitosti má výrazný vliv její velikost, stáří a kvalita asi není potřeba spekulovat. Další významnou skutečností je poloha nemovitosti. Základním určujícím faktorem je makropoloha, tzn. region, ve kterém se nemovitost nachází. Je jasné, že byt v Praze bude cca 2 - 3x dražší než byt srovnatelného standardu v Ostravě. Důvodem je poptávka; zatímco v Praze chce vlastnit byt spousta lidí, v Ostravě jich je o poznání méně a jak jsme si řekli na začátku, nižší poptávka = nižší cena. Významný vliv má rozvněž tzv. mezopoloha, tzn. kde v rámci města se nemovitost nachází. Vezmeme-li pro příklad Ostravu, tak poptávka po bydlení v Porubě bude určitě vyšší než třeba v Přívoze, tomuto rozdílu opět musí odpovídat rozdílné ceny.

Stejně jako makropoloha může ovlivnit cenu nemovitosti i mikropoloha, byť zde už nepůjde o tak zásadní rozdíly. V rámci mikropolohy jde o to, jaké jsou v místě parkovací možnosti, jaká je dostupnost MHD, zda je v okolí občanská vybavenost (obchod, škola, lékař...) apod. Všechny tyto základní polohové aspekty by měl odhadce ve svém posudku zohlednit. Nicméně cenu může ovlivnit i spousta dalších na první pohled možná banálních okolností. Opět zkusím uvést příklad.

Dejme tomu, že máme dva byty v jednom domě, oba jsou půdorysně totožné a prakticky ve stejném stavu a jeden bude v přízemí a druhý v devátém patře. Budou mít stejnou cenu? Zkusme si to trochu rozebrat. O byty v přízemí je obecně menší zájem, jelikož do některých z nich je vidět přímo z ulice, což zejména večer není ideální, dále se jejich obyvatelé často bojí třeba větrat - do bytu se může někdo vloupat. Navíc jsou přízemní byty nad nevytápěnými prostory a vzhledem k okolní zástavbě a zeleni do nich proniká méně světla. Jsou tak celkově chladnější. U bytu v devátém patře nic takového nehrozí, navíc zpravidla je z takto vysoko položených bytů hezký výhled do okolí. O byt v devátém patře tak logicky bude větší zájem a musí být také dražší (pochopitelně se předpokládá existence funkčního výtahu). Cenový rozdíl v takovém případě může být klidně několik desítek procent. Jen připomínám, že jde prakticky o dva totožné byty ve stejném bytovém domě.

Dalším významným faktorem, který může cenou nemovitosti výrazně zahýbat, je koncentrace problémových skupin obyvatel. Ne nadarmo se říká, že rodiče a sousedy si člověk nevybírá a bydlet vedle nepřizpůsobivých opravdu není žádný med. Koneckonců i v Ostravě lze najít několik příkladů, kdy poměrně hezké původně městské bytové domy získali soukromí vlastníci a udělali z nich ubytovnu pro nepřizpůsobivé. Z původní celkem hezké lokality se najednou stala skoro vyloučená čtvrť a ceny nemovitostí šly raketově dolů - nikdo nechtěl bydlet vedle nepřizpůsobivých a poptávka po bydlení klesala ruku v ruce s cenami nemovitostí. Nicméně nemusí to být jen o celých ubytovnách, úplně stačí, aby se do jednoho bytu takoví nastěhovali a dokáží totálně otrávit život všem ostatním. A jakmile potenciální kupec nemovitosti něco takového zjistí, zpravidla z obchodu rychle vycouvá - opět výrazně klesá poptávka. Cena nemovitosti může v takovém případě hravě klesnout o několik desítek procent. A tak by se dalo pokračovat stále dále a dále.

Z uvedeného rámcového přehledu je jasné, že faktorů, které cenu nemovitosti ovlivňují je velká spousta a je jen na kvalitě a zkušenostech odhadce, aby jich co nejvíce dokázal identifikovat a na jejich základě stanovil objektivní a férovou cenu, za kterou v potenciální frontě zůstane stát pouze jediný člověk.

-SE-