Cenová mapa vs. tržní cena pozemku

Dnešní příspěvek bude zaměřen na rozdíly mezi skutečnými tržními cenami pozemků a cenami uvedenými v cenových mapách. Z laického pohledu by se mohlo zdát, že pokud chci koupit či prodat pozemek, stačí se podívat do cenové mapy, vynásobit uvedenou jednotkovou cenu čtverečními metry a kupní cena je na světě. Tak jednoduché to ale v žádném případě není. V čem je tedy háček?

Jednak jde o to, že ne každá obec má pro své území zpracovanou cenovou mapu. Zásadní rozdíl mezi cenou v mapě a skutečnou tržní cenou pak spočívá ve faktu, že cenová mapa se používá hlavně pro stanovení tzv. úřední ceny (někdy také administrativní ceny), tzn. ceny, podle které se počítá např. výše daně z nemovitosti nebo která se používá pro účely vyvlastnění. Tato úřední cena může být na hony vzdálená skutečné tržní ceně, tzn. takové, za kterou se dá pozemek na volném trhu prodat. Důvodem této disproporce je zejména fakt, že se cenová mapa aktualizuje pouze v určitých časových intervalech nikoli průběžně. Nelze v ní tak zachytit veškeré změny na trhu nemovitostí, které cenu zásadně ovlivňují. Dalším problémem je to, že ceny se do cenové mapy promítají na základě předem určeného postupu, který ne vždy odpovídá tržním podmínkám.

Stejně tak je nezbytné vzít v potaz reálnou využitelnost pozemku. V cenové mapě jsou uvedeny ceny, které odpovídají nejlepšímu využití pozemků, toto využití ve většině případů koresponduje s územním plánem. Může se však stát, že díky místním podmínkám není na pozemku toto využití realizovatelné - např. na pozemku vázne věcné břemeno vedení vodovodního řadu, které zásadním způsobem komplikuje či přímo znemožňuje výstavbu - ze stavebního pozemku se tak rázem může stát pouze nezastavitelná zahrada, jejíž cena je několika násobně nižší než v případě stavebního pozemku. Jiný příklad: vlastník může chtít prodat pozemek podél komunikace o rozměrech 500 x 2 m. Reálně 1000 m², ale je to stále stavební pozemek? Dá se na něm něco postavit? A takto by se dalo pokračovat stále dál a dál. Faktorů, které ovlivňují cenu pozemku je velká spousta.

Navíc, územní plány pracují většinou s plochami většími než 2 000 m², menší plochy s odlišným reálným využitím jsou tak součástí větších funkčních celků. Pokud porovnáme např. stavební pozemek v rozvíjející se lokalitě a vedle ležící pozemek veřejné komunikace, v obou případech bude využití dle územního plánu stejné a stejná bude také cena dle cenové mapy. Ovšem rozdíl v tržní ceně těchto pozemků bude klidně dvacetinásobný (na pozemku komunikace nelze stavět, jeho cena tak bude řádově nižší).

Cenová mapa tak může sloužit jako orientační vodítko, které kupujícímu či prodávajícímu ve velmi hrubých obrysech může naznačit, jaká je cena pozemku v daném místě, nicméně pro zjištění reálné ceny je vždy zapotřebí nechat zpracovat odborný odhad či znalecký posudek. Není výjimkou, že se skutečná tržní cena liší od ceny uvedené v cenové mapě o více než 50%, což už v konečné tržní ceně běžného pozemku mohou být rozdíly v řádech statisíců.

-SE-